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Calcul de capacité d’emprunt : combien pouvez-vous emprunter pour votre projet ?
Le calcul de capacité d’emprunt détermine le montant maximum qu’une banque peut vous accorder selon vos revenus, vos charges, la durée du prêt et le taux d’intérêt.
Une règle fondamentale existe : votre mensualité, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels.
Notre simulateur ci-dessous applique cette règle avec le taux moyen du baromètre Finantek actualisé. Votre courtier confirmera ensuite le montant obtenu en analysant vos justificatifs et les critères réels des banques de votre secteur.
Combien pouvez-vous emprunter ?
Revenus, charges, apport, âge : le résultat s’affiche au fil de votre saisie, au taux du baromètre.
Les champs marqués d’un astérisque (*) sont obligatoires.
Votre capacité de remboursement mensuel est calculée à partir d’un taux d’endettement maximal de 35 % assurance comprise (recommandation HCSF). Les revenus locatifs sont retenus à 70 %. Les taux affichés sont des taux moyens de marché, hors assurance, donnés à titre indicatif et susceptibles d’évoluer. Cette simulation n’a pas de valeur contractuelle : seule une étude personnalisée permet de déterminer votre capacité d’emprunt réelle.
Comment se fait le calcul de capacité d’emprunt ?
- Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 35 % − mensualités de crédits en cours.
- Capacité d’emprunt = le montant que cette mensualité permet de rembourser sur la durée choisie, au taux du moment, assurance comprise.
- Montant total de votre projet = la capacité d’emprunt + votre apport − les frais (notaire, garantie, dossier, honoraires) que la banque ne finance pas toujours.
Qu’est-ce que le reste à vivre dans le calcul de capacité d’emprunt ?
Le reste à vivre, c’est ce qu’il vous reste chaque mois une fois la mensualité payée. Dans le calcul de capacité d’emprunt, la banque le regarde autant que la règle des 35 %. Une famille avec des revenus élevés pourra dépasser un peu la règle, mais une famille plus modeste sera examinée avec plus d’attention. Votre courtier connaît votre situation et saura la présenter à la banque sous son meilleur jour.
Exemples
Exemples de calcul de capacité d’emprunt
| Revenus nets du foyer | Mensualité maximale (35 %) | Capacité sur 20 ans taux 3,55 % | Capacité sur 25 ans taux 3,74 % |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 116 016 € | 130 983 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 174 024 € | 196 475 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 232 032 € | 261 966 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 290 040 € | 327 458 € |
Calculs au taux moyen du baromètre Finantek au 8 octobre 2026, hors crédits en cours, assurance comprise (emprunteur seul de 35 ans, sans apport, endettement maximal de 35 %). Montants indicatifs, sans valeur d’offre de prêt.
Ce que les banques comptent dans vos revenus et vos charges
Les revenus retenus : salaires nets (moyenne des 3 derniers mois, primes régulières comprises), revenus d’indépendant sur 2 à 3 exercices, pensions, loyers perçus comptés en général à 70 %. Les allocations familiales sont prises en compte par certaines banques, pour la période où vous les percevez.
Les charges retenues : mensualités de crédits en cours, pensions versées, loyer conservé si vous restez locataire, et la future assurance de prêt.
Le reste à vivre : au-delà des 35 %, la banque regarde ce qui reste à la famille après la mensualité.
La marge de souplesse : les banques peuvent dépasser les 35 % ou les 25 ans pour une petite part de leurs prêts, surtout pour les premiers achats de résidence principale. Votre courtier sait quelles banques l’utilisent, et pour qui.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt
Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour rehausser votre capacité d’emprunt :
- Allonger la durée du crédit (jusqu’à 25 ans) : la mensualité baisse, la capacité monte, le coût total aussi.
- Solder un crédit à la consommation avant de déposer la demande.
- Choisir une assurance de prêt moins chère : quelques dizaines d’euros de moins par mois, c’est plusieurs milliers d’euros de capacité en plus. Comparer mon assurance emprunteur
- Mobiliser les prêts aidés : prêt à taux zéro (PTZ), prêt Action Logement, prêts des collectivités.
- Augmenter l’apport, y compris avec un coup de pouce familial.
- Présenter le projet à la bonne banque : elles ne comptent pas toutes les revenus de la même façon.
Vos questions
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?
Au taux moyen du baromètre au 8 octobre 2026, sur 25 ans, assurance comprise, il faut environ 3 060 € de revenus nets par mois, sans autre crédit. Sur 20 ans, environ 3 450 €. Le simulateur donne le chiffre exact le jour de votre visite.
La règle des 35 % est-elle absolue ?
C’est la norme du Haut Conseil de stabilité financière, obligatoire pour les banques, avec une petite marge de dérogation. En pratique, presque tous les prêts la respectent.
Les revenus d’un CDD ou d’un intérimaire comptent-ils ?
Selon les banques et l’ancienneté.
La capacité d’emprunt comprend-elle les frais de notaire ?
Non. Ils s’ajoutent au prix du bien et sont en général couverts par l’apport.
Faites confirmer votre chiffre
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
