Avant de visiter, deux chiffres comptent : la somme que la banque peut vous prêter et le coût réel de l’achat, frais de notaire compris. Voici comment les calculer avec les règles en vigueur fin 2026.
Comment se calcule votre capacité d’emprunt ?
La règle est fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui l’a maintenue lors de sa réunion du 15 septembre 2026 : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. La durée est plafonnée à 25 ans, ou 27 ans pour un logement neuf ou un ancien avec travaux, lorsque le remboursement démarre après l’entrée dans les lieux.
Le calcul se fait en deux temps :
- Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 35 %, moins les crédits en cours.
- Montant empruntable = cette mensualité, assurance déduite, convertie en capital selon le taux et la durée.
Exemple : un couple qui gagne 4 000 € nets par mois, sans autre crédit, peut consacrer 1 400 € par mois à son prêt. Avec une assurance de 60 € par mois, il reste 1 340 € pour le crédit. Aux taux d’octobre 2026, cela représente environ 229 000 € sur 20 ans (à 3,60 %) et 260 000 € sur 25 ans (à 3,75 %).
La banque regarde aussi votre reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste chaque mois une fois la mensualité payée. Il n’existe pas de seuil légal : chaque établissement applique sa propre grille. Les banques peuvent par ailleurs dépasser les 35 % pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour l’achat d’une résidence principale et les primo-accédants.
Pour obtenir votre propre chiffre, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
C’est la part de vos revenus nets consacrée au remboursement de vos crédits, assurance comprise. Il se calcule ainsi : mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels × 100. La norme du HCSF le limite à 35 % : avec 3 000 € de revenus nets, vos mensualités ne doivent pas dépasser 1 050 € par mois. C’est le point de départ de tout calcul de capacité d’emprunt.
Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?
Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. L’essentiel ne revient pas au notaire : ce sont les droits de mutation, reversés au département et à la commune. Le reste couvre les émoluments du notaire, fixés par un barème national, et les frais avancés pour votre compte.
Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances autorise les départements à porter leur taux de 4,50 % à 5 %, jusqu’au 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, 88 départements l’avaient voté.
Bonne nouvelle pour un premier achat : les primo-accédants échappent à cette hausse. Il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, y habiter au moins huit mois par an et le déclarer dans l’acte de vente.
Pour un bien de 300 000 € :
| Type de bien | Frais de notaire | Part du prix |
|---|---|---|
| Ancien, département à 5 % | environ 23 000 € | 7,7 % |
| Ancien, primo-accédant | environ 21 500 € | 7,2 % |
| Neuf | environ 6 200 € | 2,1 % |
Quel prix viser avec votre budget ?
Votre budget d’achat se calcule ainsi : montant empruntable + apport, moins les frais de notaire. Prévoyez aussi les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque) et les frais de dossier. La plupart des banques attendent un apport qui couvre au moins ces frais.
Reprenons notre couple, avec 25 000 € d’apport et un prêt sur 25 ans : il dispose d’environ 285 000 €. Avant frais de garantie, cela permet de viser un bien ancien autour de 266 000 €, ou un logement neuf autour de 280 000 €, grâce à des frais de notaire réduits.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?
- Choisir une assurance emprunteur moins chère. Son coût entre dans les 35 % : chaque euro économisé sur l’assurance peut financer du capital.
- Allonger la durée. Dans notre exemple, passer de 20 à 25 ans ajoute plus de 30 000 € de capacité, au prix d’intérêts plus élevés.
- Solder un petit crédit à la consommation avant de déposer votre dossier, si votre épargne le permet : sa mensualité sort du calcul.
- Vérifier votre éligibilité au prêt à taux zéro. Il finance une partie de l’achat d’un logement neuf, ou d’un ancien en zone B2 ou C avec au moins 25 % de travaux, sous conditions de ressources et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans.
- Faire comparer les banques. À revenus égaux, les grilles de taux et l’appréciation du reste à vivre varient d’un établissement à l’autre. Les courtiers de votre agence Finantek connaissent les banques de votre territoire et présentent votre dossier là où il a le plus de chances d’aboutir.
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